山东商报·速豹新闻网 张晓蕾
日前，国家出台《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》（以下简称《意见》），系统地提出县城建设的目标和任务。《意见》提到，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。
我国城镇化战略转型，从过去的高速城镇化转向高质量城镇化，从过去更多注重异地城镇化，转向关注就地就近城镇化，也让很多人热血沸腾地想象了一把“山东机会”，毕竟在中郡研究所发布的《2021县域经济与县域发展监测评价报告》中，第二十一届县域经济百强县，山东有16地入选，数量在全国各省份中排第三位。
国家政策红利释放，县域发展渐入佳境
自古以来，郡县治，天下安。
实际上，县域经济一直在我国国民经济发展中扮演着重要角色。2020年《中国县域经济发展报告》显示，全国百强县（市）GDP总和955645亿元，占全国的9.6％，其中GDP超千亿县市增至32个。在核心都市圈及大城市周围，存在着大量经济实力较强、有产业支撑，能够承接外溢人口、房地产市场需求旺盛的县城或县级市，比如上海周边的昆山等。
《意见》提到，推进以县城为重要载体的城镇化建设。支持一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城发展。推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能，促进县乡村功能衔接互补。
《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》部分
这波政策之下，哪些县城将迎来机遇？
《意见》中初见端倪，加快发展大城市周边县城，积极培育专业功能县城，合理发展农产品主产区县城，有序发展重点生态功能区县城，引导人口流失县城转型发展。另外，培育发展特色优势产业，稳定扩大县城就业岗位。
也就是说，发展县域经济一定是百花齐放，百家争鸣，关键是要有自己的特色优势产业。
目前，国内不少省份有很多成熟的特色产业集群，很多甚至都是村镇规模，但是在细分行业做到了全国乃至世界的过半份额。
比如山东菏泽曹县，不仅把棺材卖到全世界，承包九成日本人的身后事，生产的汉服也占国内汉服同类市场的三分之一；河北高阳县，包揽了全国三分之一的毛巾市场；河南许昌的假发，将“不起眼”生意做成世界第一，打下全球假发市场半壁江山……
从政策走向看，新型城镇化依然是中国房地产行业发展的主要推动力，三四线城市所在的县域市场将担负越来越重要的使命。
今年3月份，国家发展改革委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，今年将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量，坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，提高农业转移人口融入城市水平。
推进以县城为重要载体的城镇化建设。支持一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城发展。推进县城产业配套设施提质增效、市政公用设施提档升级、公共服务设施提标扩面、环境基础设施提级扩能，促进县乡村功能衔接互补。
而且，城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制政策，支持一批条件较好的县城重点发展，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要。
工业门类齐全，农业领跑全国，山东县域发展底色足
放眼全国，县域经济已经不是新概念。中郡研究所发布的《2021县域经济与县域发展监测评价报告》中，GDP过千亿的县域，已经有43个。
放眼山东，县域经济机会在哪里？
在全国，山东是唯一一个拥有全部41个工业大类的省份。在207个中类中，山东拥有197个；在全部666个工业小类当中，山东也占到526个。
工业门类齐全，农业领跑全国。山东是全国首个农业总产值过万亿元的省份，连续31年领跑全国。今年一季度山东经济的“成绩单”底色十足——生产总值19926.8亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%。经济运行总体平稳、好于预期。
《2021县域经济与县域发展监测评价报告》中，省市区县域经济与县域综合发展差异性比较大。苏浙鲁三省的全国县域经济百强县市数量最多，总数是63个，分别是24个、23个和16个；其全国县域综合发展前100名县市数量总数是52个，分别是19、17和16个；与上届相比，江苏的全国县域经济与县域综合发展前100名县市数量持平，浙江减少6个，山东增加10个。山东县域经济与县域综合发展情况有比较大的提升。
2021年中国百强县分布图
作为全国唯一一个常住人口和户籍人口“双过亿”的大省，山东正在率先谋划走出一条体现时代要求、顺应发展大势、彰显特色的新型城镇化之路。
今年1月份，山东省人民政府印发《山东省新型城镇化规划（2021-2035年）》，明确提出，智慧化、绿色化、均衡化、双向化成为山东省新型城镇化的新标识，山东半岛城市群龙头作用更加凸显，到2025年全省常住人口城镇化率达到68%左右；到2035年，全省常住人口城镇化率达到75%左右，新型城镇化建设走在全国前列。
根据最新发布的《山东统计年鉴2021》，截至2020年底，山东省常住人口为10165万人，按照静态测算，“十四五”期间，山东将有超过500万人落户城镇；到2035年，将有超过1200万人落户城镇。
从经济体量来看，2021年，山东78个县市GDP突破500亿元的就有21个，还有3地更是一举突破千亿，分别是胶州、龙口、荣成，分别在43个千亿县2021年GDP排行榜中第22、29、41位，GDP分别为1355亿元、1225亿元、1021.4亿元。
城镇化的核心是人，将为山东城镇化注入强大动力，将为山东各大城市、尤其是中心城市发展带来新的可能。
房产企业未雨绸缪，碧桂园深耕潜力县域市场
随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。
人口迁徙，引起住房需求增长。人们对居住品质的要求也会更高。随着以县城为重要载体的城镇化建设推进，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质将进一步改善。
事实证明，在聚焦深耕、精准投资的策略下，三四线城市的项目为碧桂园的规模增长及效益提升作出了重要贡献。碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日，公司开发项目遍布31个省份、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个。
据碧桂园2021年报数据显示，2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%，有161个城市的市占率超过5%，其中有13个地级市的市场占有率大于20%，55个城市的市占率在10%-20%。权益合同销售额排名前十的城市，大部分为强三四线城市，其中，盐城、金华、南通的销售额超过80亿元，惠州、佛山的销售均超110亿元，东莞更是高达148亿元。这些数据也说明县域市场的房地产发展动力不容小觑。
作为全国的经济大省，山东也一直是碧桂园重仓深耕的省域之一。自2011年首进山东到现在，碧桂园已经实现全省16市183个项目的深度布局。值得一提的是，2021年碧桂园在山东获取的22宗地块中，12宗地块位于三四线县城，分别覆盖滨州、德州、枣庄、济宁、泰安等城市或下辖县城，为深耕三四线及县城继续加码。
亿翰智库观点认为，碧桂园的布局特点主要有三点优势：第一，选城准，尽管碧桂园主要布局三四线城市，但选城眼光独到，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市；第二，投资具有连续性，一旦选定城市进行入驻，碧桂园对其的投资便会持续，深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高；第三，因城施策，在异地复制的同时采取差异化投资，更加契合定位，最大化发挥品牌效应。
沃尔玛的创始人山姆·沃尔顿曾说，“找准定位，然后做到极致。”碧桂园在县城的发展路径亦是如此。
2018年碧桂园进驻山东三大经济圈之一的鲁南经济圈，同年在临沂蒙阴县获取首个项目——碧桂园天樾湾。项目地块周边的“六馆一中心”文化综合体于2017年立项，而天樾湾项目在2018年拿地之初，地块周边市政配套设施尚未开发齐全，对面是一片尚未治理的受污染的河流，道路未通，人烟稀少，俨然一片荒芜的地块。
2021年6月30日，天樾湾项目迎来首批交付，截至目前蒙阴碧桂园整体交付率达到86%。就在今年，项目附近“六馆一中心”文化综合体已正式投入使用。
“没有想到有一天我买的房子周边会发生这么大的变化，现在六馆一中心就在我们社区附近，在室内推开窗户映入眼帘的就是连绵起伏的山川和川流不息的东汶河，而且旁边不远处就是一所学校接送孩子也很方便，物业服务也很贴心，生活品质提升了很多”。一位已入住碧桂园蒙阴天樾湾的刘女士欣慰地说到。
今年疫情期间碧桂园物业为业主提供24小时全方位服务
分析人士认为，碧桂园利用多年在三四线城市深耕的经验打造更适合三四线城市消费者的户型，同时结合各个区域特点实现产品特色化，通过深入研究当地居民生活习惯和设计规划要求弥补三四线城市产品设计、项目建造、物业服务、生活配套等方面的不足，致力打造最适合三四线城市居民居住的房子。
碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强表示，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，“新市民”的合理住房需求应该得到支持及满足。“我们要做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，坚持高质量发展，成功穿越周期。”
作为头部房企，碧桂园长期看好中国县域经济发展，也一直是新型城镇化建设的身体力行者。随着国家城镇化政策的进一步深入，农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活的需求得到进一步释放。依托山东省平稳优异的经济发展，碧桂园在山东凭借精准的投资布局、符合市场和客户需求的产品、贴心专业的服务，未来能有怎样亮眼的表现，我们拭目以待。
